本文转载自：“最近地王频出，为什么开发商有这样高涨的热情和自信拿地，未来的房价到底会涨多高？ - 团支书的回答 - 知乎 https://www.zhihu.com/question/21608484/answer/110413304”

 

5月18日，上海位于浦东周浦的一块地被拍出了43607元/㎡的楼板价，已经非常接近该地区45000元/㎡的新房售价；而仅仅一个多月后，6月29日，浦东新场的另一块地又拍出35744元/㎡，而该地区的新房仅售25000元/㎡！

 

最近，价格不断飙升的地王以及随之而来的各种真真假假的新闻和解读在我的朋友圈里轮番刷屏，还有不少朋友来问我：

 

听说虹口区马上又要拍出一块土地，会不会是地王啊，会拍出什么价？会对上海的房价有什么影响吗？

 

有关土地和住房的问题可千头万绪真让人头疼啊，这次让我们拿点数据出来，剥茧抽丝地一层层分析吧。

 

--------------------------------------------------------

 

相信大家都明白一个基本道理：我国老百姓是无权买地的，因此，无论地王被拍出了多少钱，也都是需要盖出房子（或者假装盖出了房子）才能卖给老百姓的。所以，土地价格对普通百姓生活的影响，最终都将在某种程度上反应在房价当中。

 

但是，问题来了，土地的价格会反应在哪一种住房的价格当中呢？

 

先扔张图给大家：

 

 

从上图可以看到，在过去的10年里，上海一手房和二手房价价格的波动是截然不同的：

 

二手房的的涨幅（红线）是一条较为平缓的曲线，除了12年和14年的某几个特殊的时间点，大部分时候是相对稳定的增长；一手房价（蓝线）的价格总体高于二手房，但其涨跌则是汹涌澎湃，波动幅度令人咋舌。

 

这就奇怪了，都是住宅商品，为什么价格波动的差异会那么大呢？

 

其实答案很简单：

 

二手房是个人向个人购买的，是一个比较纯粹的市场机制；而一手房则是个人向开发商购买的，是一个不那么纯粹的准市场机制——因为在一手房的核心原料『土地』的购买过程，依赖的并不是市场机制，而是开发商与政府之间的拍卖机制。

 

画一张链条传导图大概就会长这样：

 

 

市场机制和拍卖机制像是性格不同的两个兄弟。

 

作为哥哥的市场机制，负责保证资源和资本的运行效率，在这个机制下形成的价格是市场价，由供需关系所决定；而作为弟弟的拍卖机制，负责保证能够选出对拍卖品价格期望度最高的买家。那么，在这个机制下形成的拍卖价是由什么决定的呢？

 

竞拍者的期望。

 

是的，这也就是同一个城市里，一二手房价格波动差异的原因。毕竟二手房是市场价格，市场相对稳定；而一手房在市场价格之外，还要加上当年通过拍卖获得土地的开发商们的希望和预期。

 

希望这种东西，怎么可能会稳定嘛！

 

因此，当我们要开始预估地王、土地价格或者房价时，我们都得心领神会：除了市场的波动之外，还有人心的涨跌也需要测度。

 

人心很复杂，那就先来看市场好了。

 

问题来了，一块土地的市场价格到底跟哪些因素有关？

 

很简单，市场价格跟哪些因素相关，这需要市场说了算。因此，我们获取了上海全市的二手房价格和写字楼租金数据（我们认为二手房和租金价格相对而言能够代表市场数据）。将这些数据在1km*1km的空间单元上汇总以后，我们取两类价格的几何平均值表征土地的市场价格。这样，我们就获得了上海市每一块土地市场价格的空间分布图：

 

 

然后，我们再把各种城市级的数据在统一空间维度上与土地市场价格关联起来。这些指标一共有300多个，就不一一列举了。然而实际上，这300多个指标的数量级差异极大，而且其中许多指标是冗余和不必要的——它们有的与土地市场价格关联甚小，有的则存在共线性（一定程度上可互相替代）。

 

我们对数据进行了分布形态转换和归一化处理，并利用了分类、降维、回归等多种方法，最终筛选出了20多个与土地市场价格显著相关的要素，并给出了其权重等级。

 

那么这套计算方法到底靠不靠谱呢？

 

为了客观地回答这个问题，我们不妨将计算得到的土地市场价格指数与房屋市场价格（已综合考虑新房和二手房）进行比较。

 

第一步，我们先选取上海近三年来的15个“明星地块”（其实就是住宅地块，因为只有住宅地块才能拍出天价），把这些地块落在地图上。图中，红色圆点为最近即将开始拍卖的凉城地块所在地，橙色圆点为2016年成交的明星地块，黄色圆点是2015和2014年的明星地块。圆点大小表示地块面积。黑线为快速道路，白线为地铁线路。请看下图：

 

 

第二步，我们将这些地块的指标带入公式进行计算，即可得出每个地块的市场价格指数。其相对关系的比较结果见下图：

 

 

我们可以看到，市场价格指数最高的是上海火车站北广场以北地块，而最近将要拍出的凉城新村地块的指数排名第三，与大宁325街坊（传说中的大宁金茂府）接近，是顾村地王的2.5倍，周浦地王的3.3倍。

 

然后，我们再对比一下这15个地块的土地市场价格与房屋市场价格的关系。请看下图：

 

 

可以看到，我们计算出的土地市场价格与其房屋市场价格间的正相关关系还是非常明显的。验证基本靠谱。宣布胜利。哈哈。

 

当然，客观地说，这里所谓验证靠谱，也只不过是市场价格的维度，还差的很远。正如前文所说：除了市场之外，我们还要测度人心才行。

 

 

那么问题来了？我们真的能测度土地价格中的『人心』吗？

 

为了解决这个问题，我们试着引入了『溢价』的概念：

 

开发商由于对某块土地预期很高，他愿意为了拍得地块所支付的超过当前地块市场价值（用土地市场价格公式计算出的价格）的部分。

 

我们设计了溢价指数：

 

溢价指数＝(成交楼板价指数－土地市场价格指数)/土地市场价格指数

 

然后，根据这个公式，我们把最近上海拍卖出的地块溢价指数画出来，大概长这样：

 

 

可以看到，

 

1）在今年5月份上旬，拍卖土地的溢价指数一度飙升至1.8左右；

 

2）但进入5月中下旬之后，也许是受到天价地王的影响，开发商的预期开始降低，在接下来的几宗拍卖里，参与者也表现的较为克制，溢价指数不断下跌，并稳定在0.5-1.0之间。

 

3）但很快就有搅局者打乱了这个平衡，6月下旬，浦东新场地块的拍卖冲破了维持一个月的看似稳定的预期区间，这次拍卖的溢价指数直接飙升至了2.0，达到了最近几个月最高点。

 

人心的波动，比市场的波动更加深不可测；通过数据，我们可以对其进行观察，但可能永远无法去进行真正的预测。

 

无论如何，回应一下朋友的问题，我们来预测一下即将开拍的凉城地块吧。

 

根据前文的计算，凉城地块的土地市场价值在总计16个地块中排名第三，是顾村地王的2.5倍，周浦地王的3.3倍。

 

随便拎出几个指标看看即知（比较范围均为从地块中心点出发，车程15分钟以内区域）：

 

 

从数据上看，凉城地块远远超出最近的几块所谓地王，已经必然将要拍出天价，但在7月14日的拍卖会上，仍然有开发商的预期，我们只能假设，却无法揣测：

 

1）假如开发商受到新场地块天价地王的负面影响，回归最近的溢价指标0.7-1.0的理性策略（无论是自身回归理性还是被政府约谈回归理性），那么凉城地块很可能将以10.6万元/㎡-12.5万元/㎡的楼板价成交。

 

2）假如开发商好久没见过市中心的土地，一不小心头脑发热，溢价指标冲到1.5的话，那么凉城地块的楼板价也许会超过15万元/㎡的天价。

 

无论如何，这块土地都会成为上海的新任单价地王，且极有可能突破10万元/㎡的楼板价。

 

----------------------------------------------------------------

 

最后计算出这样的数字，我既谈不上激动，也谈不上，更多的只是漠然。

 

漠然中会有忍不住的好奇：假如这样的天价出现，两三年后又将以怎样的市场形势收场呢？换句话说，还是回到有位朋友最初问我的问题：

 

上海的房价会涨到什么程度？

 

我甚至想不到该如何回答。虽然从市场价格的权重表格中，我们可以清楚的读出一些结论：

 

在上海这样的国际大都市里，所有令房价继续上涨的因素都在毫无颓势地持续累计：一方面，经济的发展使得上海这座城市（尤其是市中心）的人口、就业、企业、基础设施等，仍在不断优化和集聚；而另一方面，政府对人口的管控传导至对土地的管控上，使得住宅的供应越来越稀缺，供需之间的缺口仍与日俱增。所以，毫无疑问，房价仍会不断上涨，就像日期会不断向后跳动一样，即使你撕掉日历，这也依然势不可挡。但问题在于，

 

它是否应该涨这么快，这么着急，一言不合就以地王的形式目呲欲裂地横扫一切逻辑呢？

 

这就是一个我们大部分人都不能回答的问题。而回答者也并不在我们之中。

 

他坐在离我们很远的一个台上，左手捏着一叠纸，右手握着拍卖槌，一锤锤地敲击着桌面，眼中看着那些台下站着坐着簇拥着的，一片熊熊燃烧的人心。

------------------------------------------------------

更新：

这块地最后的成交楼板价并未达到10万，我估计高啦~

有朋友建议说，不要做这种太微观具体的预测，测不准的。但我觉得，虽然预测失败了，但做一个微观可验证（无论是证实还是证伪）的研究这件事情本身，还是很有意义、也很有趣的。

至于以后还干不干这种事呢？看心情吧，嘻嘻~